南京土拍,一场992亿的“拆盲盒”游戏

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本文来自微信公众号“地产一条”

运气是入局南京房地产“游戏”的必要条件

“中了!”王慧在南京市规划和自然资源局门前开心地喊了起来:“我们摇到地了!”

她的兴奋溢于言表。这场土拍摇号,她负责公司参拍地块的所有摇号抽签,如果抽中,她会获得一笔不小的奖励:“我的首付有着落了!”

这是5月22日下午2点30分,王慧和近百位同行,聚集在南京规划自然局门前的情景。

他们大部分是来自南京各家房企的投拓人员。而在楼上,南京今年首场“双集中”土地出让的摇号正在举行。

在之前两天的土地拍卖会上,51宗出让地块悉数出让,共计土地出让金992亿元。在热点城市中,这是一个中上的水平。

但有意思的是,到底哪些开发企业才能支付这些土地款,到了土地竞价结束那天还并未确定。根据出让规则,51宗地块中,15宗地块确认成交,另有36宗地块触及土地出让的最高限价,需要等到22日的房企参加摇号后,才能确定。

“明天看运气了。”一家南京本土房企的高管在5月21日的朋友圈里写到:“51块地,是地产公司的盛宴。拿不到烦恼,万一摇号拿多了,没钱又心烦。”

是的,运气。这是能在南京房产“游戏”里入场的必要条件,不论是买房人,还是开发商。

运气比实力更重要

在南京,和新房有关的一切,都在成为一场“拆盲盒”的游戏。

买房人不知道自己会在哪个热门项目上被摇中,开发商也不知道,究竟能“有幸”摇上哪块地去开发。

不同于北京、杭州等城市复杂的竞自持、竞政府产权份额和高标准商品住宅建设方案,南京“双集中”下的土拍规则可以说简单得多。在公布出让土地的同时,已经设定好土地拍卖的起拍价、最高限价,以及未来上市毛坯最高限价。

这意味着,在起拍价和最高土地限价之间,房企价高者得。但在土地达到限价之后,“面粉”和“面包”之间的利润空间,在挂地时就已经设定好了。至于谁能去“做面包”,在土地达到限价之后,摇号决定。

这并不是南京首次出现“双限”地块,从2020年中旬开始,南京就已经启动该规则。今年实行“双集中”出让后,市场仍然采取”双限”方式。

原本以为由于集中出让对资金占用较大,从而使得房企参与积极性降低的场面并未出现,相反,对于错失仅有的几次拿地机会的担忧,以及摇号的不确定性,让房企更加迫切地希望将胜算加大。

因此,在土拍之前的报名表上,万科报名了32宗地块、保利29宗、融信28宗。至少29家房企报名了10宗以上地块,整场土拍的参拍企业超过80家。

一家房企高管坦言,高比例地块的触顶摇号结果其实并不意外:“‘双集中’出让对于南京房企的调整影响不太大,各地城市政策不同,但南京规则相对透明直接。”

实际上,51宗的落地也颇有意思:36宗触顶成交,8宗底价成交,7宗溢价成交。

8宗底价成交的地块中,3宗是位于溧水区、高淳区,为南京的远郊地区,且被安居保障房企业获得。另外5宗底价成交地块中,有3块均含有商业用地,有较高的商业配比及建设条件,最终,华润置地拿下铁心桥G53地块、银城国际拿下浦口城南G53地块,卓越联合金地商置拿下江北核心区G12地块。

仅有的两宗底价住宅地块分别为南京颐居建设拿下的江北核心G12地块,以及龙湖拿下的浦口汤泉G55地块。南京颐居建设为南京国资委旗下南京安居建设的全资子公司,而龙湖拿下的汤泉地块,在南京传统购房板块中,是非热点的居住板块,早前区域内以开发温泉别墅为主。

剩余的溢价但未触顶地块中,同样有3宗是含较高商业配件要求的商业地块,其中包括拍了4个小时、共计158轮的新玄武G24地块,最终被招商拿下;由大悦城和新希望联合体拿下的浦口城南G52地块,以及被华宇集团拿下的江宁淳化G49地块。

而未触顶便溢价成交的住宅地块中,只有东原拿下的雨花滨江G38地块,宁浦房地产和银城国际拿下的另外两宗浦口汤泉地块,以及奥体建设拿下的六合G59地块。其中,宁浦和奥体建设的大股东,均有国资背景。

而在需要摇号的36宗触顶地块中,不仅包含了河西板块、南部新城和江北新区等大部分热点地块,一些非热点地块也进入摇号行列。

实际上,在20日第一天土拍产生18宗触顶地块后,不论是参拍房企还是市场观察者都认为,21日的第二场土拍,由于有高比例的江北地块,因此大概率也会触顶。

或许是接受了第一天上午一宗地拍了4个小时,以至于当天计划出让地块延期的”教训”,从20日下午到21日的土拍,整体节奏加快,仙林一宗地块3分钟便达到触顶价格,热点板块南部新城G32地块则在的第10轮直接加价5.8亿元,直接冲顶限价。

“与其一点点加价到触顶浪费时间,不如一把冲上去算了,反正结果都一样,拼运气的事情。”一位地产从业者表示。

一个还有利润的市场

“和北京、杭州的土拍规则相比,南京的出让方式,起码还能保证房企利润。”一位南京房企投拓部的工作人员坦言。

这大概是房企涌入南京市场最重要的原因之一。相比在现场举牌竞自持时,被不断压缩的利润率,南京”限地价”和“限房价”之间的利润空间,早在出让之时就已经确定了。

“比如报名摇号最多的正方新城地块,楼面地价1.33万元/平方米,上市毛坯限价2.42万元/平方米,每平方米的操作空间超过1万元,房企怎么都有利润赚,只是赚多赚少的问题。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华坦言。

事实上,正方新城不是唯一的利润地块。雨花两桥、江心洲、中央科创板生活区,大厂等多宗地块“双限”之间的每平方米价格区间,都在1万元左右。即便是热门板块河西南、南部新城、江北新区等板块的土地,这一价格区间也能达到7000-8000元。

更何况上市限价的还是毛坯价格,并不包括房企自行推出的“升级精装包”,实际房价还会包含精装修价格。特别是热点板块上,8成首付和必买的精装包,是热门项目的标配。

如果说房企在北京、上海拿地的目的已经不是为了赚钱,更多的是抗风险、品牌站位和融资等其他诉求,用于在别的项目上赚钱,那南京就是那个“别的城市”。

一位在摇号现场的房企投拓人员表示,在滨江说自己只有1%-2%的利润之后,他们在杭州项目的合作方选择退出:“还是南京好,至少有一定的利润。”

一家央企南京公司的投拓人员透露,他们公司在南京市场的利润回报率在3%-5%之间:“有些拿的早的地还能到10%,但是在北京地块,只有2%。”

明确的利润回报,也吸引了很多外来房企到南京补仓。从报名的房企来看,不乏南通瑞城、江苏富园、新沂阳光置业、长春君地等来自三四线、首次进入南京市场的房企。而从摇号结果来看,他们也获得部分地块。

吴祥华表示,某种程度上,开发商成了代建商:“一部分外地开发商抱着碰运气的心理,带着钱来参加竞拍,无形中提高了热度和舆论的关注度。”

而在进入市场端之后,南京强劲的新房购买力,也让大部分房企能够快速回笼资金。由于南京新房市场多年来的“限价”政策,大部分热点板块的二手房和新房价格长期呈现“倒挂”,因此新房上市在南京购房者看来,就是一场“稳赚”的打新。

在江北核心区的热门项目上,上市房源和报名摇号买房人之间的比例一度达接近50:1,买房人的综合中签率只有不到3%。

超低的中签率,使得购房者会尽可能多得参与项目的报名摇号。“摇上哪个买哪个”是大部分新房购房者的心声,“能摇号的项目不会亏。”

根据南京摇号规则,可以优先参与摇号的人才购房资格,由于中签率更高,使得部分买房人“铤而走险”,伪造假人才的身份。

就在5月11日,南京相关部门联合发布通告,对94名“假人才”进行处罚,对已经购房的16名购房者收回房源,启动注销购房证明程序,尚未使用购房证明的31人注销购房证明,另外47人进行依法依规处理,两家涉事中介及公司被查处,2人被采取刑事强制措施,8人被治安处罚。

截止5月22日下午5点,51宗地块全部确定买家,报名32宗地块的万科摇中其中4宗地块,成为当天大赢家。新城控股、招商获得3宗,银城、大华、龙光等房企分获2宗地块,其余大部分房企均摇中1宗地块,超过30家房企在这场“拆盲盒”的土拍中,有所斩获。

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